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律师信息
  • 姓名 : 赵继康律师
  • 电话 : 133-8640-3866
  • 职务 : 主办律师
  • 机构 : 山东齐鲁律师事务所
  • 证号 : 13701201910115449
  • 邮箱 : zhaojikanglawyer@163.com
  • 地址 : 济南高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼西区16层
赵继康律师

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杨某等与济南某房地产开发公司合同纠纷一审民事判决书
作者:赵继康发布时间:2019-12-03 来源:浏览量:0

平阴县人民法院

民事判决书

(2019)鲁0124民初612号

原告:刘某,男,1983年6月30日出生,汉族,住平阴县。

原告:杨某,女,1982年3月22日出生,汉族,住平阴县。

以上两原告共同委托诉讼代理人:孔雷,江苏苏通律师事务所律师。

被告:济南某房地产开发公司,住所地平阴县

法定代表人:苏某,经理。

委托诉讼代理人:高强,山东齐鲁律师事务所律师。

委托诉讼代理人:赵继康,山东齐鲁律师事务所律师。

第三人:平阴县某小区主业委员会,住所地平阴县。

负责人:何某,主任。

原告刘某杨某与被告济南某房地产开发公司(以下简称鲁邑公司)、第三人平阴县某小区主业委员会(以下简称隆达嘉园业委会)合同纠纷一案,本院于2019年2月20日立案后,依法适用简易程序,于2019年3月27日、4月18日公开开庭进行了审理。原告刘某杨某的共同委托诉讼代理人孔雷、被告鲁邑公司的法定代表人苏某、委托诉讼代理人高强、赵继康到庭参加诉讼,第三人隆达嘉园业委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某杨某共同向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告刘某杨某与被告鲁邑公司签订的《车位使用协议》,鲁邑公司返还车位使用价款7万元;2.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等其他费用由被告鲁邑公司承担。事实和理由:原、被告双方于2016年6月1日签订了《商品房买卖合同》《车位使用协议》,《车位使用协议》约定刘某支付鲁邑公司7万元,刘某使用隆达嘉园地上第08号车位。协议签订后,杨某支付鲁邑公司7万元。后因隆达嘉园业委会认为《车位使用协议》约定的地上第08号车位归全体业主共有,不认可原、被告签订的《车位使用协议》,通知刘某杨某不得长期独自占用隆达嘉园地上第08号车位。刘某杨某认为鲁邑公司违法签订了《车位使用协议》,合同目的不能实现,刘某杨某已通知鲁邑公司解除合同并返还使用款7万元。现刘某杨某诉至法院,诉求同前。

被告鲁邑公司辩称,1.刘某杨某与鲁邑公司签订的《车位使用协议》约定转让的是车位使用权而非所有权,且系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性效力性规定,应为有效合同,对双方当事人均具有法律约束力,应当严格遵守不得随意解除。鲁邑公司已经按照合同约定交付车位,刘某杨某亦已实际使用该车位,双方已经按照合同约定履行完毕,现不存在解除合同的法定条件,不得擅自变更或者解除合同。2.涉案车位已经取得平阴县规划局的规划许可,完全是由鲁邑公司开发建设。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”涉案车位并非“业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”,亦未占用公摊。在刘某杨某与鲁邑公司签订的《商品房销(预)售合同》附件二中约定地上及地下停车位、会所、幼儿园产权归出卖人(开发企业)所有,故上述车位的所有权依法归鲁邑公司所有,他人无权占有使用收益处分。3.刘某系隆达嘉园业委会的委员,其提供的《限期交回车位通知书》系为恶意诉讼。鲁邑公司和隆达嘉园的其他业主均签订过《车位使用协议》,但是收到《限期交回车位通知书》的只有业主委员会副主任俄广洋和委员刘某,且俄广洋、刘某均起诉至法院。刘某利用业主委员会的职务便利出具《限期交回车位通知书》,并以此为由起诉至法院,有恶意诉讼的嫌疑,请法院予以明察。4.该案件不仅涉及当事人的合法权益,并且事关社会的稳定。该纠纷涉及人数多、范围广泛,若要解除该《车位使用协议》,不仅仅会给平阴县造成动荡,给整个济南乃至全国都会造成巨大影响,该《车位使用协议》的继续履行不仅事关社会秩序的稳定,而且影响经济的稳定运行。综上,请求法院依法驳回刘某杨某的诉讼请求。

第三人隆达嘉园业委会在庭审结束后接受本院调查时述称,对刘某杨某的起诉无异议,支持刘某杨某起诉。

原告刘某杨某围绕诉讼请求向本院提交以下证据:(1)鲁邑公司与刘某于2016年6月1日签订的《车位使用协议》一份,鲁邑公司于2016年6月6日开具的金额为7万元的《收款收据》一份,拟证实双方签订合同以及刘某杨某已向鲁邑公司支付7万元。(2)隆达嘉园业委会于2018年11月25日作出的《限期交回车位通知书》一份,拟证实车位所有权人不同意鲁邑公司转让车位。(3)重庆市高级人民法院(2016)渝民终4号民事判决书打印件一份,最高人民法院(2017)最高法民申2817号民事裁定书打印件一份,拟证实最高人民法院对地上车位的权属已经作出过裁决。(4)《隆达嘉园(绿地上的车位)车位》照片打印件二份,拟证实涉案车位与绿地是一体的,占用了绿地。

经质证,被告鲁邑公司对证据1的真实性无异议,但认为双方以合同形式明确约定车位归鲁邑公司所有,故鲁邑公司有处分权。对证据2无异议,但认为隆达嘉园业委会不是车位的所有权人,其无权出具该通知;且刘某系隆达嘉园业委会委员,其出具该份证据并提起本案诉讼,有恶意诉讼之嫌。对于证据3的真实性无异议,但认为最高人民法院的案例中以无法办理登记为由认定该车位不属于开发商,但本案中涉案车位是可以办理登记的。该案例中开发商和业主之间对车位的归属或专用问题未作出明确的约定,因此不适用物权法第七十四条第二款的规定,而本案中双方对车位有明确约定。对于证据4的真实性无异议,是在实地拍摄的,但认为隆达嘉园的地上54个车位已经取得平阴县规划部门的规划许可,系规划用于停放汽车的车位,且刘某使用的车位位于规划许可范围内;车位与绿地毗邻,本身就是经过规划许可的,并不能证明车位占用了绿地。第三人隆达嘉园业委会对上述证据均无异议。

本院经审查认为,对于证据1,因鲁邑公司对其真实性无异议,故对其真实性、合法性本院予以认定;且证据内容与本案有关联,对本案事实有证明力,本院予以采信。对于证据2,鲁邑公司对其真实性无异议,且证据内容与本案待证事实有关联,本院予以采信。对于证据3,因该两份文书系在中国裁判文书网查询打印的生效裁判文书,形式及来源合法,且文书内容对本案具有一定参考作用,故本院认定为有效证据予以采信。至于能否证实刘某杨某的主张,本院需结合其他证据综合认定。对于证据4,因鲁邑公司、隆达嘉园业委会对其真实性无异议,本院认定为有效证据予以采信;至于涉案车位有无占用业主共有的绿地,本院需结合其他证据综合认定。

对于鲁邑公司提交的以下证据:(1)平阴县人民政府于2014年4月17日颁发的平国用(2014)第021号《国有土地使用权证》复印件一份,《建设工程规划许可证》及《建设工程规划许可申请审批表》复印件各一份,拟证实鲁邑公司于2014年取得平阴县翠屏街以南、锦波园以东、明珠广场以西地块的土地使用权,并取得了平阴县规划局的规划许可。经批准在上述地块上建设商住楼以及地上地下车位,根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定,涉案车位已经平阴县规划局的规划许可,权利人为鲁邑公司。(2)隆达嘉园竣工平面图、地上停车位图纸各一份,拟证实隆达嘉园的地上54个车位,地下71个车位均已取得平阴县规划局的规划许可,且刘某杨某的车位在规划许可的范围之内。(3)《商品房销(预)售合同》一份,拟证实刘某杨某与鲁邑公司签订的《商品房销(预)售合同》附件二中明确约定地上及地下停车位、会所、幼儿园产权归出卖人(开发企业)所有,该约定符合《物权法》第七十四条第二款、第三款规定。(4)济南市人民政府网信件反馈截屏打印件、工作记录各二份,拟证实鲁邑公司的委托诉讼代理人高强律师,分别于2019年2月26日、2019年3月19日通过济南市12345邮箱向平阴县规划局咨询关于隆达嘉园地上第08号和地下65号车位是否经规划部门许可的问题。平阴县住房和城乡建设管理委员会规划科工作人员分别于2019年2月27日、2019年3月31日电话答复,《隆达嘉园竣工平面图》(平阴县规划局盖章)明确载明地上车位54个、地下车位71个;隆达嘉园地上第08号车位是经过规划许可的。(5)平阴北斗房产测绘中心出具的证明一份,拟证实该中心受平阴县规划部门委托从事业务活动,隆达嘉园商住楼、住宅楼、储藏室均未分摊地上、地下车位面积。(6)《平阴县业主委员会成立(换届)备案》照片打印件一份,拟证实刘某系隆达嘉园业委会委员,鲁邑公司和隆达嘉园的其他业主均签订过《车位使用协议》,但是收到《限期交回车位通知书》的只有业主委员会副主任俄广洋和委员刘某,且俄广洋、刘某均起诉至法院。刘某利用在业主委员会的职务便利出具《限期交回车位通知书》,并以此为由起诉至法院,有恶意诉讼之嫌。(7)全国人大法工委编著的《物权法释义》(节选)一份,对物权法第74条规定进行了解释。(8)湖北省武汉市中级人民法院(2017)鄂01民终928号民事判决书打印件一份,拟证实该案原告主张地上车位归全体业主所有,无事实及法律依据,不应予以支持。(9)鲁邑公司委托诉讼代理人于2019年4月17日出具,并由平阴县五家房地产开发公司共同盖章的《情况说明》一份,拟证实平阴房屋管理中心组织部分开发企业召开了关于地上车位权属的讨论会。与会企业代表一致认为地上车位系专有部分,不占用公摊及住宅建设成本,从法律上讲是可以登记的,不能登记是有关部门不协作导致。退一步讲,即使不能登记,鲁邑公司因合法建造也能取得物权所有权。(10)平阴县不动产登记中心于2018年9月28日出具的《关于建筑区划内车位归属的说明》一份,拟证实涉案小区内规划用于停放汽车的车位归属应当通过当事人的约定确定。(11)平阴县环卫绿化管护中心于2017年6月1日出具的《绿化工程竣工验收证明书》一份,拟证实隆达嘉园的地上车位没有占用绿地。

经质证,刘某杨某对证据1中的《国有土地使用权证》真实性无异议,但对关联性有异议,认为该证据只能证明鲁邑公司建设小区时取得了土地使用权,随着小区的建成、房屋的出售,整个小区的土地使用权也转移归全体业主共有;对《建设工程规划许可证》及《建设工程规划许可申请审批表》复印件有异议,认为只有地下车位的规划内容,没有地上车位的规划许可内容。对证据2中的竣工平面图有异议,认为该证据不能证实地上车位经过审批,应以规划许可证和审批表记载为准;对地上停车位示意图有异议,认为是鲁邑公司单方制作,只能证明本案车位的方位,不能证明经过审批。对证据3的真实性、合法性无异议,但对关联性有异议,认为合同约定的内容违反法律规定,车位物权的设置只能由法律规定,不能由当事人之间约定。对证据4中的信件截屏打印件无异议,对工作记录有异议,认为该记录系被告单方制作,不能证实其证明目的。对证据5无异议。对证据6的真实性、合法性无异议,但对关联性有异议,认为不能证实其他业主未收到解除通知,以及刘某杨某存在恶意诉讼的嫌疑。对于证据7有异议,认为与本案无关联。对证据8有异议,认为该案例是湖北省案例,不能作为指导案例在全国通用,尤其是最高人民法院关于重庆车位之争的案件已作出裁决,故鲁邑公司提交的案例没有参考价值。对于证据9有异议,认为该证据形式不合法,如该五家房地产开发企业是证人应当出庭作证。对于证据10的真实性有异议,认为该说明没有出具人签名及联系方式;且该说明中描述“对于小区内规划用于停放汽车的车位的归属,应通过当事人的约定确定”不正确,该部门无权作出该判断。对于证据11的真实性无异议,但认为该证据只能证明鲁邑公司开发的隆达嘉园附属绿化工程质量合格,绿化面积达到国家要求,并不能证明涉案车位没有占用小区的共有面积。隆达嘉园业委会对上述证据的真实性无异议,但认为不能证实涉案车位归鲁邑公司所有。

本院经审查认为,(1)对于证据1中的《国有土地使用权证》复印件,因刘某杨某对其真实性无异议,且加盖有“平阴县不动产登记中心档案查询专用章”,故对其真实性、合法性本院予以认定,且证据内容与本案有关联,对本案事实有证明力,本院予以采信;对于《建设工程规划许可证》及《建设工程规划许可申请审批表》复印件,因加盖有“平阴县城建档案馆查询专用章”,且有工作人员签字确认,故对其真实性、合法性本院予以认定,且证据内容与本案有关联,对本案事实有证明力,本院予以采信。(2)对于证据2中的隆达嘉园竣工平面图,因加盖有“平阴县规划局规划专用章”,故对其真实性、合法性本院予以认定,且证据内容与本案有关联,对本案事实有证明力,本院予以采信。对于地上停车位图,只能证明涉案车位的具体位置,不能证实该车位经过规划许可。(3)对于证据3,系由刘某杨某作为买受人与鲁邑公司签订,刘某杨某对其真实性无异议,且证据内容与本案有关联,对本案事实有证明力,本院予以采信。(4)对于证据4中的网页截屏打印件,刘某杨某无异议,本院予以确认;对于工作记录,系鲁邑公司自行制作,且刘某杨某有异议,本院不予采信。(5)对于证据5,刘某杨某无异议,本院予以确认。(6)对于证据6,刘某虽然是隆达嘉园业委会委员,但不足以证明其提起本案诉讼存在恶意诉讼的嫌疑,本院不予采信。(7)对于证据7,因系立法机关的内设机构对法律的解释,故对其真实性、合法性予以认定;对于该条规定能否适用于本案,本院需结合具体案情综合认定。(8)对于证据8,因案例并非最高人民法院发布的指导性案例或典型案例,本院不予采信。(9)对于证据9,因是由鲁邑公司单方制作,由其他四家房地产开发公司加盖公章,从证据形式上分析应属于当事人陈述,对于内容是否真实、对本案待证实是否具有证明力,本院需结合其他证据综合认定。(10)对于证据10,系由平阴县不动产登记中心于本案诉讼发生之前向鲁邑公司出具的,对其真实性本院予以认定;且该说明的内容系对物权法第七十四条的理解,至于能否适用于本案,需结合本案事实综合认定。(11)对于证据11,因刘某杨某及隆达嘉园业委会对其真实性无异议,且证据内容与本案待证实有关联,本院认定为有效证据予以采信。

对于平阴县住房和城乡建设局于2019年4月10日作出的《关于山东省平阴县人民法院征求意见函(2019)鲁0124民初612号的复函》一份。经质证,刘某杨某对其真实性无异议,但认为该复函没有明确回复涉案54个地上车位有无经过规划许可,有无占用业主共有的场地。鲁邑公司对其真实性无异议,并认为该复函明确载明地上车位通过规划核实、符合规划,也一定没有占用业主共有的道路、绿地或其他场地;刘某的车位位于规划许可范围内。第三人隆达嘉园业委会对该复函无异议。

对于平阴县不动产登记中心于2019年4月28日作出的《关于山东省平阴县人民法院的复函》,经质证:刘某杨某对其真实性无异议,但认为该证据没有明确涉案车位能否办理首次登记;鲁邑公司对其真实性无异议,并认为该复函引用的司法解释条文,能够确定涉案车位属于开发商所有,能否办理登记不是本案审理的重点;隆达嘉园业委会对其真实性无异议,但认为该复函没有说明涉案车位归开发商所有。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

1.平阴县人民政府于2014年4月17日为鲁邑公司颁发平国用(2014)第021号《国有土地使用权证》,将坐落于平阴县翠屏街以南、锦波园以东、明珠广场以西的8404.9平方米地块出让给鲁邑公司使用;用途为商业、住宅,其中商业用地使用期限40年,使用至2053年5月30日,住宅用地使用期限70年,使用至2083年5月30日。

2.鲁邑公司于2014年3月20日向平阴县规划局提出建设工程规划许可申请,申请在翠屏街东段、明珠广场西邻建设隆达嘉园工程。平阴县规划局经审核于2014年5月5日同意鲁邑公司的申请,并于2014年5月20日向鲁邑公司颁发建字第3701082014016号《建设工程规划许可证》,其中载明“地下车库一层,建筑面积3642.71平方米”,并附施工图一份。原平阴县规划局出具《隆达嘉园竣工平面图》一份,载明地上车位54个,地下车位71个。

3.济南鲁邑公司作为出卖人与刘某杨某作为买受人,于2016年6月1日签订《商品房买卖合同》,约定鲁邑公司将其开发的平阴隆达嘉园小区X号楼东X单元XX号房产一套及-XX号地下室一间出售与刘某杨某。该合同第二十条第二款约定:“住宅小区配套建筑和设施设备的清单及产权归属见附件二”。合同第二十四条第二款约定:“本合同附件及补充协议与本合同有同等法律效力”。合同附件二记载:住宅小区配套建筑和设施设备的清单及产权归属:地上及地下停车位、会所、幼儿园产权归出卖人(开发企业)所有。

4.鲁邑公司作为甲方与刘某作为乙方于2016年6月1日签订《车位使用协议》一式二份,载明:依据双方签订的购房合同约定,隆达嘉园小区内建设的地上和地下车位权属归甲方所有。鉴于乙方有意使用甲方管理的小区车位,双方经协商约定刘某使用地上第08号车位,使用期限与小区土地的使用期限一致,使用价款7万元,付款方式为一次性付清。协议期间,乙方对该车位拥有使用权利和自主转租权利,并承担相应的管理和维护费用,同时乙方必须服从国家相关法规和要求。鲁邑公司在该协议尾部甲方处加盖“济南某房地产开发公司合同专用章”,刘某在乙方处签字、捺印。

5.鲁邑公司于2016年6月1日开具编号为2135163号的收款收据一份,载明收到杨某交付的车位使用费7万元,并加盖“济南某房地产开发公司财务专用章”一枚。

6.隆达嘉园业委会于2018年3月3日向平阴县房屋管理服务中心提交《平阴县业主委员会成立(换届备案)申请书》。平阴县房屋管理服务中心经审核于2018年3月20日作出平阴县业委会第2018-001号《平阴县业主委员会成立(换届)备案通知书》,载明本届业主委员会成立(换届)时间为2018年2月2日,任期5年;业主委员会成员为何某、周霞、魏庆生、俄广洋、刘某,其中主任为何某,副主任为俄广洋,秘书长为周霞。

7.隆达嘉园业委会于2018年11月25日向刘某杨某发出《限期交回车位通知书》,载明因鲁邑公司无权与刘某杨某签订隆达嘉园地上第08号车位使用协议,该车位归全体业主共有。通知刘某杨某不得长期独自占用隆达嘉园地上第08号车位,在收到此通知后三日内将该车位交至隆达嘉园业委会管理。

8.本案在审理过程中,根据案情需要,本院于2019年4月2日向平阴县住房和城乡建设局发出征求意见函,询问鲁邑公司开发建设的平阴县54个地上车位,有无经过建设规划部门规划许可;该54个地上车位是否位于建筑区划内,有无占用业主共有的道路、绿地或者其他场地。平阴县住房和城乡建设局于2019年4月10日函复本院:隆达嘉园小区修建性详细规划已于2013年5月20日经县政府批复[平证字(2013)53号],平面图中规划了地上停车位。目前,隆达嘉园小区地上停车位已建设完成,并通过规划核实,符合规划。

9.本院于2019年4月18日向平阴县不动产登记中心发出征求意见函,询问鲁邑公司开发建设的平阴县54个地上车位能否办理不动产首次登记手续,能否登记成为特定业主所有权的客体。平阴县不动产登记中心于2019年4月28日函复本院,平阴县54个地上车位能否办理首次登记,需要逐级报请上级部门确定。

本院认为,本案争议的主要焦点为:鲁邑公司对隆达嘉园小区地上第08号车位是否享有所有权,刘某杨某能否主张解除刘某与鲁邑公司于2016年6月1日签订的《车位使用协议》,并要求鲁邑公司返还已交付的使用费7万元。

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”。据此规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属可以由开发公司与业主通过约定确定归属。本案中,涉案隆达嘉园小区地上第08号车位在建设前经规划部门规划许可,建设完成后通过了规划核实,符合规划;且经平阴县环卫绿化管护中心验收测量,隆达嘉园小区的实际绿化率19.81%大于规划绿地率15%,符合规划指标,即规划车位未占用业主共有的绿地建设。此外,从刘某杨某提交的照片上看,涉案车位亦未占用业主共有的道路建设。因此,该车位的归属可以依照鲁邑公司与刘某杨某的约定确定。刘某杨某与鲁邑公司于2016年6月1日签订的《商品房买卖合同》附件二明确约定:地上及地下停车位、会所、幼儿园产权归出卖人(开发企业)所有。该约定系双方当事人的真实意思表示,合.法有效,应予确认。因此,刘某与鲁邑公司于2016年6月1日签订的《车位使用协议》,系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。现刘某杨某主张解除该《车位使用协议》,并要求鲁邑公司返还已交付的使用费7万元,无合同及法律依据,本院不予支持。

综上所述,刘某杨某的诉讼请求不能成立,应予驳回;鲁邑公司的答辩意见于法有据,应予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:

驳回原告刘某杨某的诉讼请求。

案件受理费775元,保全申请费1020元,共计1795元,由原告刘某杨某负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。


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